Monica Forssell 08.08.2021 04:001

Glad i hågen har man byggt sin brygga och muddrat sin strand. Ända tills någon påpekar att man inte egentligen äger stranden och att bryggan inte står på ens egen mark. 

Denna någon kan vara till exempel grannen, kommunens byggnadsinspektör eller delägarlaget för de samfällda vattnen utanför ens tomt.

Finland växer – men vem äger marken?

I fjol gjordes det ungefär 30 tillandningsförrättningar i Åboland. I hela landet uppemot 600.

Finlands areal växer nämligen med cirka 7 kvadratkilometer eller 700 hektar varje år och en stor del av den här arealen finns i anslutning till olika fastigheter längs med kusten. 

Tillandning, eller upplandning som fenomenet också kallas, handlar alltså om att Finland varje år stiger lite ur havet och då hamnar land som tidigare funnits under vattenytan, ovanför vattenytan. Och den här marken fogas inte automatiskt till tomten ovanför.  

Monica Forssell

40-45 cm på 100 år

Hur stor landhöjningen är, varierar. I Österbotten räknar man med en landhöjning på 70-75 cm/100 år och i Åboland och Åland cirka 40-45 cm/100 år. Ju längre österut i Finska viken, desto mindre landhöjning.  

Numera stiger dock också havsvattennivån och det här bidrar till att ta ut den landhöjning som sker just nu, men raderar inte gammal landhöjning.  

Arkiv/Linnea de la Chapelle

Nils-Erik Bäckblom, regionchef för Lantmäteriverket på Åland, har över trettio års erfarenhet av tillandningsförrättningar både på Åland och i Österbotten.

Hans uppfattning är att kunskapen om tillandningar under årens lopp har ökat och att de flesta som äger tomt i den åländska eller åboländska skärgården känner till att man som ägare till en strandtomt inte automatiskt är ägare till hela sin strand.

Det är nog vanligt att köparna inte känner till vad tillandning är och att det också efter köpet plötsligt kan uppstå frågor.

Teija Laaksonen

Men det finns också många som aldrig hört talas om att en tomt med strand de facto kan vara en tomt utan egen strand.

Teija Laaksonen är fastighetsmäklare vid företaget Skärgårdsmäklaren och Rabbe Holmberg driver Åbolands fastigheter.

I år då intresset för att äga tomtmark i skärgården skjutit i höjden, har de flera gånger fått förklara varför en strandtomts linjer på kartan ofta inte följer den verkliga strandlinjen.

— Det är nog vanligt att köparna inte känner till vad tillandning är och att det också efter köpet plötsligt kan uppstå frågor. Då reder vi ut dem, säger Laaksonen.

Hon är dock noga med att påpeka att tillandning är något man som fastighetsförmedlare alltid redogör för.

På Skärgårdsmäklarens webbplats finns flera tomter presenterade men kartor som också visar hur mycket tillandning tomterna har, finns inte.

— Nej vi ger de uppgifterna direkt åt potentiella köpare och lägger inte ut den typen av information på webbplatsen. Det gör vi för att värna om våra säljares integritet, säger Laaksonen.

Konkurrenten Åbolands fastigheter har valt att på sin webbplats visa exakt hur tomterna ser ut och hur mycket tillandning tomterna har.

— Jag tycker att det är bra att det är klart från början hur tomterna ser ut och de här uppgifterna får ju vem som helst ändå reda på via Lantmäteriverket, säger Holmberg.

Hur köparen sedan förhåller sig till den eventuella tillandningen varierar. En del vill lösa in tillandningen och andra bryr sig inte om att äga sin strandremsa.

Vem som äger marken kan ha stor betydelse

Men vad har det då för betydelse om man inte äger varje centimeter av ”sin” tomt?

— Finländaren vill nog oftast äga den mark hen nyttjar. Det handlar mycket om känsla men kan också ha praktisk betydelse, säger Bäckblom. Man kan till exempel inte beviljas bygglov på mark man inte äger. 

Privat

Bäckblom nämner som exempel en bastuägare som ville förstora sin bastu. När han ansökte om bygglov visade det sig att hela bastun stod på tillandning. Då var han snabb med att lösa in tillandningen.  

— En del kommuner förutsätter också att man löser in tillandningen ifall man vill bygga en lite större brygga eller ett båthus. Och om man vill muddra sin strand krävs vanligen tillstånd av NTM-centralen.  Om man med muddringen också bearbetar stranden på något sätt är det nog bäst om man äger den. I annat fall är det delägarlaget för de samfällda vattnen som tillsammans med NTM-central avgör om man får muddra, säger Bäckblom.

Vissa delägarlag kanske inte bryr sig så mycket om vad fastighetsägare gör på stranden, men andra kan vara nog så känsliga.

Nils-Erik Bäckblom

Har man tillandning på sin tomt är det alltså de samfällda vattnens delägarlag som äger tillandningen. I vissa fall om vattnet är privatägt är tillandningen det också och då kan tomtägaren under vissa förutsättningar lösa in den.  

Bäckblom, som har skött ungefär 800 tillandningsförrättningar under sin karriär, vet att det finns delägarlag av olika sorter. 

— Vissa delägarlag kanske inte bryr sig så mycket om vad fastighetsägare gör på stranden, men andra kan vara nog så känsliga. Om man inte äger stranden skulle man ju egentligen inte få bygga så mycket på den eller ens hugga ett träd, påpekar Bäckblom.  

Så konflikter kan uppstå ifall alla inte är på det klara med vem som äger klipporna eller sandstranden framför stugan.

Grannen kan köpa ”din” tillandning

Och riktigt inflammerat kan det bli om till exempel grannen plötsligt lyckats köpa tillandning som ligger utanför en annan grannes tomt.

Enligt Bäckblom är det enligt Fastighetsbildningslagen, som trädde ikraft 1.1.1997 och ersatte den gamla ”Lag om skifte” från 1950-talet, i teorin möjligt att strandägaren förlorar sin rätt att inlösa tillandningen, om någon annan lyckats köpa tillandningen av delägarlaget.

Enligt den tidigare lagen förlorade tomtägaren inte inlösenrätten, fastän någon annan lyckats köpa tillandningen utanför hens strand, men enligt den nya lagen har rätten gått förlorad om tillandningen har sålts.

— Som tomtägare ska man nog vara lite på sin vakt, råder Bäckblom. 

En tomtägare som inte har andel i vattenområdet utanför tomten, får nödvändigtvis inte vetskap om delägarlagets eventuella planer på att sälja en tillandning.

Frågor och svar om tillandningar

Den som inte sedan förr är bekant med tillandning kan ha svårt att greppa vilka regler som gäller. Här följer några frågor och svar. För svaren på frågorna står Nils-Erik Bäckblom, regionchef vid Lantmäteriverket på Åland.

Fråga: Jag har köpt en strandtomt på 1980-talet. Har jag då automatiskt också köpt tomtens eventuella tillandning?

Svar: Nej. Hur mycket tillandning det finns beror på när tillandningen i byn dit din tomt hör, senast har skiftats eller har varit del av något heltäckande skifte i byn. Det kan vara på 1800-talet eller till exempel på 1950-talet. Hur stor tillandningen på din tomt är, räknas från senaste skifte, då tillandningen också behandlats.

Fråga: Varför tillfaller land som höjs ur havet inte automatiskt den som äger tomten ovanför stranden?

Svar: Vattenområdet är samfällt och ägs av ett antal delägare. Den nya marken tillfaller delägarlaget. I Sverige ser det ut på ett annat sätt, men i Finland är det enligt lagen den eller de som äger vattnet som får landet som stiger upp ur havet eller sjön.

Fråga: Om jag som fastighetsägare har del i de samfällda vattnen utanför min tomt och alltså är medlem i vattenområdets delägarlag, äger jag då ”min” tillandning?

Svar: Nej, beroende på hur många medlemmar det finns i delägarlaget äger du bara din lilla del. De andra i delägarlaget äger resten. Så om du vill lösa in din tillandning betalar du för marken till delägarlaget. Om delägarlaget är konstituerat betalar du överlåtelseskatt på hela summan. Om det inte är det så kan du räkna bort den andel av summan som tillfaller dig själv och bara betala överlåtelseskatt på den resterande delen. Däremot är man inte längre efter den 1.1.2019 skyldig att söka lagfart på inlöst tillandning.

Fråga: Vad kostar det att lösa in tillandning?

Svar: Lantmäteriverket, som sköter förrättningen av en tillandning, slår fast priset genom att ta reda på vad gängse värde för en obebyggd tomt på den plats där tillandningen finns, är. Tillandningsvärdet beräknas vara ungefär 40 procent av det gängse värdet. Detta baserar sig på en doktorsavhandling från 1980-talet och har varit vedertagen förrättningspraxis under lång tid. Så om tomten är värd 10 euro per kvadratmeter så är tillandningen värd 4 euro per kvadratmeter. Värdet varierar också beroende på hur fin stranden är. Sumpmark är mindre värt än till exempel klippor. Även strandlängd och planläggning inverkar på värderingen. Själva förrättningen kostar också. Den summan betalas till Lantmäteriverket.

Fråga: Är det här ett evigt problem – jag löser in tillandning nu men om 50 eller 100 år kan mina barn eller barnbarn bli tvungna att lösa in ny tillandning? 

Svar: Det kan gå så, ja. Det beror på hur stor nettolandhöjningen är. I Österbotten där det är långgrunt och landhöjningen är kraftigare än på andra håll i landet har det hänt att tomtägare blivit tvungna att lösa in ny tillandning trots att det bara gått tjugo år sedan den förra förrättningen.

Fråga: Måste jag som tomtägare lösa in tillandning utanför min tomt?

Svar: Om du har gjort stora ändringar på stranden kan de samfällda vattnens delägarlag yrka på det, ja. Kommunen kan också förutsätta att du löser in tillandning om du ansöker om ett bygglov som förutsätter att du äger den aktuella marken.

Monica Forssell
Ge respons åt redaktören

Dela artikeln